Имотният пазар в гр. Русе: Интервю на Ивайло Василев – Brix

Представете се накратко – с какъв тип клиенти и сделки работите най-често и какво е най-характерното за подхода на Вашата компания към клиентите?

Работим предимно с вторичния пазар в Русе. Клиентите ни са от средния клас, като нерядко работим и с инвеститори по Fix & Flip схеми. Подходът ни е индивидуален за всеки клиент, но се основава на взаимно разбиране и „кликване“ между страните, за да бъде успешен целият процес.

Как бихте описали развитието на имотния пазар в Русе през настоящата година и как то се съпоставя с предходни периоди?

Не бих казал, че пазарът се различава драстично от предходните години, но според статистиките се е охладил значително. Това охлаждане обаче се наблюдава в броя на сделките, а не в цените на имотите.

Какво в най-голяма степен влияе върху решенията на купувачите в момента?

Истинската им необходимост и мотивация. Към средата на 2026 г. сделките ни са с клиенти, които купуват с цел живеене или развитие на личен бизнес – в случаите на покупки на нежилищни имоти. Все пак имаме и немалко сделки с инвестиционна цел. Дори при лек спад в броя на сделките недвижимият имот остава много ценен актив за повечето инвеститори.

Как бихте оценили баланса между търсене и предлагане на пазара в момента?

Все още предлагането не може да задоволи търсенето. Въпреки бума на покупките през последното тримесечие на 2025 г., породен от влизането на еврото, тези имоти все още не са се върнали обратно на пазара.

Как бихте описали текущите нагласи на купувачите и продавачите и каква част от тях според Вас излизат на пазара в съответствие с реалните му възможности?

Много малка част от продавачите имат реалистична представа за стойността на имотите си и често завишават цените, но силният пазар все още ги подкрепя. В същото време се наблюдава спад в броя на сделките през първите две тримесечия на 2026 г. Това вероятно ще доведе до необходимост от актуализиране на цените на конкретни имоти.

Купувачите обосновават покупките си с реалната необходимост от място за живеене. Имотите с добри характеристики и актуални цени продължават да се купуват изключително бързо – понякога още при първия оглед и без да са разгледани аналогични предложения. Това показва правилна преценка при избора и своевременно вземане на решение.

В кой етап от процеса на покупка или продажба клиентите най-често подценяват рисковете и вземат прибързани решения?

Може би още в най-ранния етап. Продавачите не се снабдяват предварително с необходимите документи, което нерядко им създава затруднения и прави сделката по-бавна и сложна.

Купувачите често започват огледи, без да са осигурили финансиране или без да са установили какво точно търсят, което също води до разочарования впоследствие. Затова правилното квалифициране както на продавачите, така и на купувачите е ключово още в началото на работата с тях.

Кои фактори най-често оказват влияние върху крайната продажна цена на имотите в града?

Крайната продажна цена рядко съвпада с първоначално обявената. Причината е, че при прекалено висока начална цена имотите се застояват на пазара. От друга страна, имот с добри характеристики и правилна оценка обикновено се продава на цена, изключително близка до първоначално обявената.

Основните фактори са времето, прекарано на пазара, както и доколко адекватно е подходено към първоначалното представяне и ценообразуването на имота.

Какъв е най-важният съвет, който бихте дали на продавач, за да реализира имота си по най-добрия начин днес?

Да избегне фалстарт с прекалено висока цена и да разчита на агент с голяма база данни от купувачи, задълбочено познаване на конкретния район и добри умения за водене на преговори.

Пазарният анализ не е просто инструмент, а важен ориентир за правилното ценообразуване на имота. Ако целите добра сделка, използвайте го, за да придобиете реална представа за пазара и да вземете информирано решение.

В кои ситуации във Вашата практика клиентите най-силно осъзнават стойността на работата с професионален брокер?

За съжаление в повечето случаи това се случва, след като вече са допуснали грешка. Опитваме се да обясним на хората, че е необходимо внимателно да подбират и оценяват брокера си, за да бъдат сигурни, че правят правилния избор.

Приемаме за нормално, че всеки може да сгреши и че повечето проблеми са поправими, но е важно грешките да бъдат минимален брой и да нямат критичен характер. Това може да бъде избегнато чрез правилен подбор на човека, който ще Ви представлява.

Според Вас какви промени са необходими в брокерския бранш, за да стане пазарът по-сигурен за клиентите и по-благоприятен за професионално работещите агенции и брокери?

Необходими са ясни и строги регулации. Голяма част от брокерите в Русе си позволяват своеволия, знаейки, че не носят достатъчна отговорност. Това прави още по-важно решението внимателно да оцените брокера, с когото работите.

Голямата и утвърдена компания зад брокера е първият положителен показател. Когато брокерът работи в агенция с голям екип, доказано име и ясни етични и професионални стандарти, можете да бъдете по-спокойни, че сте в сигурни ръце.