Автор: инж. Илина Добрева, Real Invest Consult
член на КИИП, КНОБ, АРБИ
Имате парцел, в близост до него има построени сгради. Искате да го продадете? Как обаче да определите цената? Сещате се, че има сайтове за имоти и отваряте някой от тях и виждате средна цена за кв.м. в района. Умножавате средната цена за кв.м. по площта, добавяте още малко за пазарлък, все пак сме на Балканите и хоп имаме цена….. И тук идва основната грешка!
Естествено, че локацията има огромно значение, нормално е да се ориентираме за порядъка на цените в някой сайт за недвижими имоти като realistimo. com, imoti.net, oikia.bg и други, или разпитвайки някой съсед за колко е продал, като тази информация може по-скоро да ни бъде ориентир. Тук идва въпросът: Нашият имот, под или над средните цени за района е и с колко точно?
При парцелите имаме много фактори определящи цената им, които ги отличават от апартаментите. Нека да разгледаме някои от тях и по този начин да определим заедно максимално добрата и в същото време реалистичната цена.
В регулация ли е имотът?
Първа често допускане грешка – това, че имотът е разположен в селищна територия, не значи че е урегулиран. Урегулирането на един имот преобразувайки го от Поземлен имот / ПИ / в Урегулиран поземлен имот /УПИ/ е процедура, която отнема в повечето случаи повече от година и немалко средства. Проверете дали имотът Ви е ПИ или УПИ, защото купувачите в днешно време са много информирани и за тях това е от съществено значение. Това че граничим с имот, в който има постройка, не винаги значи че и нашият е готов за строителство, особено ако сме в периферията на селището. Ако Вашият имот е УПИ и има план за регулация и застрояване /ПРЗ/, а масово се предлагат неурегулирани имоти в дадената местност, то Вие ще може да искате съвсем справедливо по-висока цена от средната за района. Ако пък Вашият имот е ПИ, трябва да се консултирате със специалисти, за да проверите съгласно Общия устройствен план на населеното място дали попада в зона за строителство и с какви по-точно параметри е.
Какви са устройствените параметри на зоната, в която попада имота?
Логично би било ако в района има 5 етажни сгради и в нашия имот да може да бъде изградена такава, за съжаление не винаги е така и е напълно възможно през една улица да имаме различни устройствени параметри. Тук се допуска и втората често срещана грешка. След като сме се уверили че имотът ние УПИ, или пък, че е възможно урегулирането е важно да проверим какви са устройствените показатели, като: Макс. Плътност на строителство, макс. кота корниз, която ни ограничава във височина и Кинт – коефициент на интензивност на застрояването. При строителство на сграда, потенциалният купувач обикновено изчислява цената на земята не през кв.м. на парцела, а през кв.м. на РЗП – /разгърната площ над кота +/- 0,00 м. на сградата/. Макс. Допустимата РЗП е равна на Кинт умножен по площта на УПИ. Макс. РЗП се ограничава от Кинт, а не се гарантира от него и зависи от много други фактори, като например отстояния от съществуващи постройки. Ако нашият имот е с два пъти по-ниски или по-високи показатели за строителство, спрямо имоти , които се оферират в райони, това оказва съществено значение върху цената, защото едно е да може да направим сграда с РЗП 500 кв.м., а съвсем друго е да имаш право да изградиш такава с РЗП 1000 кв.м., при една съща площ на УПИ в един и същ квартал.
Инфраструктура и Комуникации
До имота има ток и вода… Само че колкото точно до? Ако става въпрос за малка вила, това не е чак такъв проблем, там е възможно да се направи изгребна яма, вместо да се включваме към канализацията или сондаж за вода, който подлежи на регистрация. Когато обаче говорим за парцел за жилищна кооперация, подценяването на инфраструктурата е съществена грешка. Изграждането на 200 м. водопровод , канализация, асфалтиране на улица, а много често и трафопост, оскъпяват строителството и усложняват процеса на проектиране. За тях също се изискват разрешения за строеж и подлежат на въвеждане в експлоатация и особено при малки сгради с РЗП до 2500 кв.м. рефлектират върху това, колко би бил склонен купувачът да плати за земята или инвеститорът да даде като процент обезщетение. Случва се през имота да преминават водопроводи или над земята да има електрически стълбове. Те ограничават строителството и също рефлектират неблагоприятно върху цената и вместо плюс се оказват минус за имота.
Определянето на цена на поземлен имот е процес, през който е добре да минем консултирайки се с архитекти, геодезисти, специалисти от конкретната Община и експлоатационните дружества, и не на последно място и с брокери, работещи в района, за да може с нашата подготовка, да имаме реалистична представа за пазарната цена на имота ни.
