Сигурността и качеството водят избора на имот в гр. Варна

Представете се накратко – с какъв тип клиенти работите най-често при покупка на имоти и какво е най-характерното за Вашия подход към клиентите?

Аз съм Милица Добрева, съсобственик на AVANGARD IMMO заедно с майка ми Таня Герова. Агенцията е основана през 2002 г., а аз работя в сферата на недвижимите имоти вече над 17 години.

Фокусът ни е върху покупко-продажбата на жилищни имоти във Варна и околността. Най-често работим с хора, които търсят сигурност, яснота и професионално водене през целия процес – както купувачи, така и продавачи.

Подходът ми е индивидуален, структуриран и прозрачен. Стремя се клиентите да взимат информирани решения, а не емоционални или прибързани.

Как бихте описали развитието на пазара на имоти за покупка във Варна през настоящата година и как то се съпоставя с предходни периоди?

Пазарът на имоти във Варна през настоящата година остава активен, но е значително по-селективен в сравнение с предходни периоди. Определено по-голямата част от купувачите в момента използват банково финансиране, което прави процеса по покупка по-силно зависим както от условията по ипотечните кредити, така и от предварителната финансова подготовка на клиентите.

Купувачите са по-информирани, анализират внимателно пазара и отделят повече време за вземане на решение. От практиката си обаче забелязвам, че добре подготвените имоти, които излизат на пазара с ясна стратегия, професионално представяне и правилно определена цена, продължават да се реализират изключително бързо – често в рамките на броени дни или до две седмици.

За разлика от предходните години, когато почти всеки имот намираше купувач сравнително лесно, днес успехът зависи много повече от начина, по който имотът е позициониран на пазара. Качествените имоти с реалистична цена продължават да се радват на сериозен интерес, докато тези с неправилно ценообразуване остават по-дълго на пазара. Този по-балансиран пазар създава по-добри условия както за купувачите, така и за подготвените продавачи.

Какво е съотношението между покупки за лично ползване и покупки с инвестиционна цел във Варна в момента?

В момента по-голяма част от покупките са за лично ползване. Много клиенти търсят жилище за себе си или за децата си. Инвестиционните покупки също присъстват, но купувачите вече са по-внимателни – гледат доходност, разходи, локация и потенциал за бъдеща реализация.

Променило ли се е това съотношение през настоящата година спрямо предходни периоди и в каква посока?

Да, има промяна. Инвестиционният интерес остава, но купувачите вече подхождат значително по-прагматично и внимателно. В предходни периоди се наблюдаваше по-емоционално купуване – включително покупки на имоти в начален етап на строителство с идеята за бърза препродажба или очакване за голяма печалба.

Част от купувачите влизаха в сделки без достатъчно пазарни познания, водени основно от очакването, че покупката на имот сама по себе си ще бъде „големият удар“. Днес сметките са много по-прецизни.

Купувачите анализират цена, доходност, разходи, срокове, финансиране и реален потенциал за бъдеща реализация. Покупките с инвестиционна цел продължават, но решенията се взимат много повече на база логика, числа и реалистична оценка, а не само на емоция или очакване за бърза печалба.

Какво в най-голяма степен влияе върху решенията на купувачите при избор на имот – локация, бюджет, доходност или дългосрочни планове?

На първо място бих поставила локацията, удобството и начина на живот, които един имот може да предложи. Днес купувачите не избират просто квартал, а среда, която отговаря на техните ежедневни нужди и дългосрочни планове.

За младите семейства от ключово значение са близостта до детски градини, училища, магазини, добрата инфраструктура, възможностите за паркиране и лесният достъп до основни услуги. Именно затова наблюдаваме засилен интерес и към някои по-крайни квартали, когато те предлагат добра среда за живот.

От друга страна, все повече хора в средна и по-напреднала възраст търсят по-спокоен начин на живот и насочват вниманието си към райони край морето или по-периферни локации, като са готови да направят компромис с близостта до центъра в замяна на спокойствие, природа и по-високо качество на живот.

Разбира се, бюджетът остава важен фактор, но в практиката си виждам, че купувачите все по-често взимат решение, водени от въпроса: „Ще ми бъде ли удобно да живея тук и отговаря ли този имот на начина ми на живот?“ Именно това в най-голяма степен определя избора им.

Как бихте оценили баланса между търсене и предлагане при покупките на имоти във Варна в момента?

Балансът е по-добър спрямо предходните години. Има повече предлагане, но качествените имоти на добра цена все още не са много. Когато един имот е правилно позициониран, в добра локация и отговаря на реалното търсене, интересът към него остава силен.

Как бихте описали текущите нагласи на купувачите и каква част от тях взимат решения в съответствие с реалните пазарни възможности?

Купувачите днес са значително по-информирани, по-предпазливи и по-взискателни в сравнение с предходни години. Те отделят повече време за анализ, сравняват различни предложения и много внимателно преценяват всяка покупка.

В практиката си наблюдавам, че все повече купувачи са готови да заплатят по-висока цена за имот, който е качествено ремонтиран и обзаведен. Основната причина е несигурността, свързана с бъдещите ремонти – трудно прогнозируемите разходи, липсата на достатъчно добри майстори и времето, което подобен процес изисква.

За много хора спокойствието и възможността да се нанесат веднага в готов дом имат съществена стойност. Разбира се, част от купувачите все още имат очаквания за значителни отстъпки, които невинаги съответстват на реалната пазарна ситуация.

Но когато един имот е правилно оценен, добре подготвен и отговаря на потребностите им, решенията продължават да се взимат сравнително бързо. Това показва, че днес купувачите търсят не просто квадратни метри, а сигурност, удобство и предвидимост при покупката.

Купувачите на имоти във Варна основно от българския пазар ли са или има участие и на чуждестранни купувачи? Каква е тенденцията в това отношение?

Основният дял от купувачите във Варна са българи. Има интерес и от чуждестранни клиенти, но той е по-избирателен и най-често насочен към ваканционни имоти.

Наблюдава се и интерес от българи, които живеят в чужбина, но искат да купят имот във Варна – за бъдещо ползване, за близки или като вложение.

Къде клиентите най-често подценяват рисковете при покупка на имот – избор на имот, финансиране или бъдещи разходи?

Най-често купувачите подценяват предварителното проучване относно финансирането. Нерядко купувачи започват активно да търсят и оглеждат имоти, без предварително да са направили консултация с банка или кредитен посредник и без да знаят какъв размер кредит реално могат да получат.

Това често води до разочарования, пропуснати възможности или затруднения при финализиране на сделката.

В кои ситуации клиентите най-силно осъзнават стойността на работата с професионален брокер при покупка на имот?

Клиентите все по-силно осъзнават стойността на професионалния брокер и активно търсят подобна услуга. При купувачите ролята на брокера далеч не се изчерпва с показването на имоти.

Той помага на клиента да определи реалните си нужди, да открие най-подходящия имот, да премине уверено през целия процес на покупка и финансиране и не на последно място – да бъде предпазен от потенциални юридически, финансови и технически рискове.

При продавачите стойността на професионалния брокер е още по-видима. Днес успешната продажба не се свежда до публикуване на обява и организиране на огледи. Тя изисква цялостна стратегия за позициониране на имота, правилно ценообразуване, професионална подготовка и активен маркетинг.

В практиката си използваме съвременни инструменти като home staging, професионална фотография и видеозаснемане, маркетинг в социалните мрежи, иновативни технологии и решения, базирани на изкуствен интелект, както и индивидуални маркетингови стратегии за всеки имот.

Според Вас какви промени са необходими в брокерския бранш, за да стане пазарът по-сигурен за клиентите и по-благоприятен за професионално работещите агенции и брокери?

Необходими са по-ясни професионални стандарти, задължително обучение и изпити, реална отговорност, етичен кодекс и изисквания към хората, които упражняват професията.

Пазарът има нужда от повече прозрачност, по-добра квалификация и ясно разграничение между професионално работещите брокери и случайните участници в бранша.

Как членството в АРБИ допринася за по-високи професионални стандарти и по-голяма сигурност за клиентите на имотния пазар?

Членството в АРБИ е знак за принадлежност към професионална общност, която работи за по-високи стандарти, етика и прозрачност на имотния пазар.

За клиентите това носи по-голяма сигурност, защото знаят, че работят с брокери и агенции, които споделят общи професионални принципи и се стремят към по-качествена услуга.